本帖最后由 不动产分析师 于 2017-5-15 10:18 编辑
大家久等啦！第二期【3.15维权有话说：房事大吐槽】终于滚烫上线！回顾第一期小G亲赴楼盘“搞事情”，采访的业主反映问题集中在物业管理服务、社区停车费、小区道路隔离带设置、顶楼非法搭建等问题，小G就这些问题咨询了律师，得到了权威的解答。
大家看了觉得很专业啊，很有帮助呀，强烈要求小G聊聊电梯维修的问题，那走着~
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老社区电梯惊魂频频上演 【事件回放】早两天，住在某小区的陈阿姨找小G吐槽，“搬到这个小区十几年了，电梯老是有问题，上下楼时铁链卡卡卡地响，突然晃动几下还算好的，上次直接把业主困在里面差不多一个小时才被救出来，大家吓得腿都软了。大家反映给物业，物业叫人来维修过几次也不见好，最后以电梯已经过了保修期为由拒绝维修。大家很生气，但是也没有办法。小G能不能想想办法帮一下我们？”
陈阿姨反映的问题是大家普遍关心的，于是小G就“电梯过了保修期，维修怎么办”的问题来到了桂林市物业维修资金管理中心咨询，物业维修资金管理中心的熊科长给我们一个满意的答复，“过了保修期非人为损坏的电梯可申请使用电梯物业维修资金。”
科普时间到——什么是物业维修资金？ 《住宅专项维修资金管理办法》（中华人民共和国建设部、中华人民共和国财政部令第165号）第二条规定：住宅专项维修资金，是指专项用于住宅公共部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。 第三条规定：住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
原来法律早就规定好了过了保修期的电梯也是物业维修资金的维修范围，这下可好了。可能你还不知道，在买房的时候你就已经缴纳过物业维修资金咯！
《住宅专项维修资金管理办法》第七条、第八条规定：商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。结合我市实际，根据《桂林市房产管理局关于调整维修资金交存标准的通知》（市房[2008]18号）文件精神，2019-12-10后签订商品房销售合同或拆迁安置协议的房屋首期专项维修资金由原按购房款的2%交存改为按下列新标准交存： （一）设电梯的商品房和实行产权调换拆迁安置房（含住宅和非住宅），根据所拥有物业建筑面积按70元/㎡的标准交存； （二）未设电梯的，按50元/㎡的比例交存。 该交存标准将随着桂林市住宅建筑安装工程造价的变动而适时调整。
可是政策法规都看得懂，到底物业维修资金好不好用呢？就在小桂咨询的档口，正好赶上物业维修资金管理中心要到冠泰·东岸枫景小区做电梯物业维修资金使用情况回访，小G赶紧跟着中心回访组来到了现场。
小桂与物业管理中心回访组来到冠泰·东岸枫景
业主、物业齐维护 社区生活更和谐 来到冠泰·东岸枫景小区，物业主管和业主代表热情地接待了小G和物业维修资金管理中心回访组，并在社区文化中心进行了“物业维修资金使用情况座谈会”。当中心问到业主对维修资金使用方面有什么反馈时，业委会代表说，“在物业的帮助，特别是维修中心的普及下，给了我们很大帮助，让我们懂得如何使用维修基金……90%以上的业主都感到满意……特别是老年人感触最深，2006年交房到现在已经有10几年，电梯早就过了保修期，楼层太高加上电梯一坏，不及时维修的话，大家出行就非常不方便，所以维修基金可谓是解了大家的燃眉之急。”
物业维修资金使用情况座谈会
据了解，冠泰·东岸枫景自2006年交房至今已有十余年，之前已有多次申请物业维修资金的经历，这次申请的物业维修资金主要用于电梯的维修，如曳引机轴承损坏、轿厢内紧急救援对讲损坏、红外感应器、补偿链更换等，座谈会后，小G跟随回访组查看并乘坐了维修后的电梯。 从旧电梯上更换下来的补偿链
更换补偿链后的电梯内部
“业主反映问题之后物业马上与业委会联系，就一起向物业维修资金管理中心提出维修电梯的申请，物业维修资金申请流程很便捷，维修资金很快就拨付下来。电梯运行修好之后运行很稳，再也听不到机械磨损的声音，上下楼更安心了！”业主李叔叔笑着说。 业主代表接受采访
如何申请维修资金 一看就知道 看了冠泰·东岸枫景小区成功申请物业维修资金的案例之后，才发现原来物业维修资金这么实用。那到底物业维修资金要怎样申请？什么人符合申请标准？具体的申请流程又是怎样呢？带着这些疑问，小G有幸采访了桂林物业维修资金中心的熊科长，来为大家一一解答。 桂林市物业维修资金管理中心熊科长接受采访
来来来，文字版在这——
小G：您好！通过物业维修资金管理中心的大力宣传，不少市民对我们物业维修资金有了大致的了解，听说很多小区已经在申请物业维修资金了。但是不少市民对物业维修资金具体的申请流程及使用范围还存在疑问。近期业主在网上跟我们反映居住小区的电梯存在问题，想申请物业维修资金，因此，我们桂林生活网想就“小区电梯如何申请物业维修资金”的问题采访您一下。 熊科长：好的。
小G：请问申请物业维修资金的电梯问题涉及哪些方面呢？ 熊科长：影响到电梯安全运行，如曳引机轴承损坏、轿厢内紧急救援对讲损坏、控制系统（控制主板、变频器）损坏老化、各安全装置损坏等。
小G：申请物业维修资金的流程是怎样的呢？ 熊科长： 物业维修资金申请使用流程： 1、由小区业主委员会、物业公司提出申请（正常维修流程根据《建设部、财政部令》第165号文第22条“住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议”，紧急维修流程需《特种设备检验意见通知书》） 2、中心在收到维修清单及报价后，2个工作日由电梯咨询公司进行现场查看并出具咨询报告（电梯咨询公司通过政府采购，由专家评审确定） 3、维保公司对建议维修价格无异议可对电梯进行维修 4、公示维修相关材料并拍照 5、维保公司对电梯维修完毕并附维修照片，中心拨款到维保公司 小G说：以冠泰·东岸枫景申请电梯物业维修资金为例
业委会签字确认 ↓↓↓↓↓ 电梯设备维修工程费用咨询报告 ↓↓↓↓↓ 电梯维修报价书 ↓↓↓↓↓
将业主分摊费用于宣传栏公示 ↓↓↓↓↓ 资料齐全后，中心拨付结算款项 中心将资料编号存档
紧急维修情况 根据《住房城乡建设部办公厅 财政部办公厅关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》第五条：确保应急维修，及时消除房屋使用安全隐患 发生下列危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况，需要使用维修资金对老旧小区和电梯立即进行更新改造的，可以不经过业主“双三分之二”表决同意，直接申请使用维修资金： （一）电梯故障； （二）消防设施故障； （三）屋面、外墙渗漏； （四）二次供水水泵运行中断； （五）排水设施堵塞、爆裂； （六）楼体外立面存在脱落危险； （七）其他危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况。
小G：什么情况下的电梯符合申请标准呢？ 熊科长：电梯质保期结束，非人为损坏。
小G：主要是什么样的人申请物业维修资金呢？ 熊科长：主要是业主委员会和物业服务企业，没有业主委员会及物业服务企业的，需要热心的业主代表提出申请。
小G：物业维修资金怎样拨付？业主物业维修资金账户余额不足怎么办？ 熊科长：1、维修资金拨付采取公对公的的拨付方式拨付给维修施工单位。2、根据《建设部、财政部令》第165号文十七条“账户余额不足首次交存30%的应当及时续交”或由受益业主现金分摊。
小G：今年物业维修资金有什么新政策出台吗？ 熊科长：按照主管机关住建委的工作安排，今年计划修订桂林市维修资金管理办法。
所以说，电梯物业维修资金是超龄电梯的“养老费”，是电梯惊魂的“终结者”，用好物业维修资金，保障大家天天出门乘梯安全。大家高高兴兴出门去，平平安安回家来吧！
知法懂法，维权有理！你有啥心塞的“房事”都来跟小G说说，房事维权，能帮就帮~
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发表于 2017-3-15 17:46:18
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